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Heizungsgesetz: Wieviel „darf“ der Verwalter?(ho) Steht der Heizungsumbau nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Wohnungseigentumsanlagen an, ist schon in der ersten Planung- und Vorbereitungsphase guter Rat ganz sprichwörtlich teuer. Denn zunächst geht es um eine heizungstechnische und bautechnische Bewertung der Ausgangssituation.
Diese und viele weitere Fragen muss der Verwalter vorbereiten und der
Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorlegen. Was ist, wenn ein Eigentümer die von ihm gesetzlich geschuldeten Auskünfte über den Zustand seiner eigenen Heizung nicht erteilt? Muss dann auf Zustimmung geklagt werden? Wie steht es dann um die Bestellung eines Rechtsanwalts? Bedarf es im Vorstadium weiterer rechtlicher Gutachten, für die ein versierter Rechtsanwalt mandatiert werden muss? Schließlich handelt es sich bei dem novellierten Gebäudeenergiegesetz, besser bekannt unter der Bezeichnung „Heizungsgesetz“ um eine völlig neue und damit sehr unsichere Rechtsmaterie, die viele Fragen aufwirft. All diese Überlegungen führen zu der Frage, ob der Verwalter einen Energieberater und einen Rechtsanwalt mandatieren darf und ob er mit ihnen Vergütungsvereinbarungen schließen darf. Das richtet sich zunächst einmal nach der Teilungserklärung, dem Verwaltervertrag und natürlich auch nach zuvor erteilten Ermächtigungen per Beschluss. Dazu hat das LG Karlsruhe festgestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zumindest die Person eines Rechtsanwalts, der beauftragt werden soll, bestimmen muss. Eine weitergehende Übertragung von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter, im Fall zu führender Prozesse selbst über die Auswahl eines Rechtsanwalts zu entscheiden, und ebenso über den Abschluss einer Honorarvereinbarung einschließlich der Höhe der versprochenen Vergütung, sowie schließlich über die Prozessstrategie sei durch Beschluss nicht möglich (LG Karlsruhe, Urteil vom 4.9.2023 - 11 S 68/22, FD-MietR 2023, 460525). Solle die GdWE durch die Vergütungsvereinbarungen verpflichtet werden, sei eine so weitgehende Delegation durch Beschluss anfechtbar. Denn dies widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. In aller Regel sei auch der Abschluss einer Vergütungsvereinbarung nicht von der Kompetenz des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG umfasst (ebenso: LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG, ZWE 2017, 416; LG München I, Urteil vom 2.8.2017 – 1 S 15254/16 WEG, NZM 2018, 804). Die GdWE müsse zumindest über das „Ob“ und über das „Wie“ einer Beauftragung entscheiden können (so: Bub/Bernhard, Anmerkung zu LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG, FD-MietR 2017, 394902). Lesetipp: Broschüre „Sanierung und Modernisierung
im Wohnungseigentum“, © Dr. Hans Reinold Horst |