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Wohnungseigentum: Heizungsumbau als Angelegenheit der Gemeinschaft?(ho)
Sondereigentümer S beantragt zu beschließen, dass statt der
bislang verbauten Einzelheizungen eine zentrale Gas-Brennwertheizung eingebaut
werden soll. Die Versammlung beschließt entsprechend und beauftragt
den Verwalter, dazu Angebote dreier Fachfirmen einzuholen und den Eigentümern
zur Entscheidung über die Erteilung des Auftrags vorzulegen. Ferner
wird beschlossen, eine Sonderumlage in Höhe von 20,00 € pro
WEG-Anteil, insgesamt in Höhe von 20.000,00 € zu bilden und
die Verwaltung anzuweisen, die bei den einzelnen Eigentümern entsprechend
ihrer Anteile anfallenden Beträge mit der nächsten Hausgeldvorauszahlung
einzuziehen. Eigentümer E ficht an und begründet dies unter
anderem damit, der Beschluss sei für den Verwalter schon nicht durchführbar.
Denn ihm sei es nicht möglich, Angebote von Fachfirmen einzuholen,
weil unbekannt sei, wo von den mehreren Aufstellmöglichkeiten die
Gaszentralheizung überhaupt stehen solle und welche konkreten Baumaßnahmen
erforderlich seien. Zur Rücklagenbildung bleibe unklar, was und wie
hoch ein „WEG-Anteil“ sein soll. Dieser Begriff sei dem WEG
unbekannt. Endlich fehle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
die Beschlusskompetenz für Eingriffe ins Sondereigentum. Dazu aber
müsse es zwingend kommen; die Gasetagenheizungen müssten zunächst
ausgebaut und neue Rohrleitungen zur Herstellung des zentralisierten Heizungskreislaufes
verlegt werden. Das Gericht lässt die Frage einer hinreichenden Bestimmtheit der angefochtenen Beschlüsse offen, gibt aber insoweit wertvolle Hinweise. Ob der Beschluss hinreichend bestimmt sei (§ 23 Abs. 2 WEG), sei zweifelhaft. Denn es sei nicht ersichtlich, welche konkreten Baumaßnahmen erforderlich seien und wie diese durchzuführen seien. Für Fälle einer Umstellung bestehender Einzelversorgung der verschiedenen Sondereigentumseinheiten mit Wärme in eine zentrale Versorgung durch Zentralheizung gilt ab dem 1. Januar 2024 zunächst einmal § 71 n GEG als Sonderrecht. Eine spezielle Beschlusskompetenz zur Heizungsumrüstung in diesem Fall folgt aus § 71 n Abs. 5 Satz 1 und Abs. 6 GEG. Abs. 7 der Vorschrift gilt nur für die Verteilung der Kosten, nicht für die Eingriffsbefugnis in das Sondereigentum selbst. © Dr. Hans Reinold Horst |