Zwangsversteigerung: Eigenbedarfskündigung des Erstehers nach Zuschlagsbeschluss vs. Kündigungsverzicht

(ho) E ersteigert die von Mieter M gemietete Wohnung. Sofort danach kündigt E wegen Eigenbedarfs. M verweist auf den gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer und Vermieter erklärten Verzicht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag. V klagt auf Räumung.

Der BGH gibt der Räumungsklage statt (BGH, Urteil vom 15.9.2021 - VIII ZR 76/20, juris). Erfolge die Kündigung zeitlich fristgerecht nach der Vorgabe von § 57 a Satz 2 ZVG („Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den 1. Termin erfolgt, für den sie zulässig ist“), so sei der Ersteigerer an den vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht mit dem Voreigentümer nicht gebunden. Zwar trete der Ersteigerer gemäß §§ 57 ZVG, 566 BGB in das zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehende Mietverhältnis ein, doch wirkten sich mietvertragliche Kündigungsausschlüsse oder Kündigungsbeschränkungen auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des Ersteigerers nicht aus. Das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zähle zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und sei Bestandteil des Eigentumserwerbs. Durch den Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erhalte der Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen ausüben dürfe; die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagerten das Zivilrecht (Entscheidungsgründe Rn. 29 ff, insbesondere Rn. 31; ebenso: BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12; BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 83/08, juris Rn. 16 mit weiteren Nachweisen; Stöber/Gojowczyk, Kommentar zum Zwangsversteigerungsgesetzes, zweien 20. Aufl., § 57 a ZVG Rn. 34).

Aus alledem folgt:
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des Erstehers einer zwangsversteigerten und vermieteten Immobilie „schlägt“ eine mietvertragliche Kündigungsbeschränkung oder dort vereinbarten Kündigungsausschluss. Es steht dem Ersteher also unabhängig von alledem immer zu. Grundlage ist § 57 a ZVG.

Die Vorschrift lautet:
„Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.“

Kündigt der Ersteher allerdings nicht fristgerecht (Satz 2 der Vorschrift), kann er sich auf das Sonderkündigungsrecht nicht mehr stützen.
Das bedeutet zweierlei:

1. Mietvertragliche Kündigungseinschränkungen oder Kündigungsausschlüsse sind wieder zu beachten. Denn er tritt wie ausgeführt mit dem Zuschlagsbeschluss in bestehende Mietverhältnisse ein (§§ 57 ZVG, 566 BGB).
2. Und natürlich benötigt er zum anderen dann bei der Kündigung von Wohnungsmietverträgen wieder einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.

© Dr. Hans Reinold Horst

News/Presse >>