Betriebskosten: Einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels möglich?

(ho) Vermieter V ist Eigentümer eines 4-Familienhauses. Neben seinem Sohn S und ihm selbst wohnen zwei Mieter mit in dem Haus. Bisher wurden die Betriebskosten nach Wohneinheiten abgerechnet. Dieser Verteilerschlüssel soll nun auf eine flächenbezogene Abrechnung geändert werden. Die Mietverträge enthalten keinerlei Angaben zu vereinbarten Verteilungsschlüsseln. Kann V nun einseitig auf m² Basis abrechnen oder benötigt er dafür die vorherige Zustimmung der Mieter?

Die Antwort folgt aus § 556 a Abs. 1 BGB. Dort ist bestimmt, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, sofern der Mietvertrag dazu nichts anderes bestimmt. Das ist hier der Fall; denn der Mietvertrag trifft dazu keine Regelungen. Deshalb ist die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel (m²) zulässig und sogar gesetzlich vorgesehen. Die Mieter müssen also nicht vorher zustimmen.

Anders ist dies nur dann, wenn ein anderer Umlagemaßstab ausdrücklich vereinbart wurde oder wenn sich aus der bisher geübten Abrechnungspraxis stillschweigend eine Änderung des Mietvertrags ergeben hat. Dies kann aber nicht ohne weiteres angenommen werden, sondern setzt besondere Umstände voraus (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025, Kapitel F. „Umlageschlüssel“ Rn. 13-15 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung; AG Hanau, Urteil vom 24.7.2025 – 32 C 16/25, FD-MietR 2025, 815023 und FD-MietR 2025, 816705).

Wurde bisher ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nach Wohneinheiten abgerechnet, so begründet allein dieser Abrechnungspraxis regelmäßig keine bindende Vereinbarung. Erfolgte aber während der bisherigen Abrechnungspraxis in der Vergangenheit kein Widerspruch und wurde immer treu und brav gezahlt, so kann dies nach Auffassung des AG Hanau als schlüssig erklärte Zustimmung der Mieter gesehen werden (ebenso Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025m Kapitel F. „Umlageschlüssel“ Rn. 13-15 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung). Dann wäre eine ebenso schlüssig zustande gekommene Einigung auf diesen Verteilungsschlüssel anzunehmen; eine zulässige Änderung wäre dann von der Zustimmung der Mieter abhängig.

Nachzutragen bleibt:

Der Vermieter soll nach Auffassung des AG Hanau (AG Hanau, Urteil vom 24.7.2025 – 32 C 16/25, FD-MietR 2025, 815023= FD-MietR 2025, 816705 = BeckRS 2025, 22469) den Verteilungsschlüssel nur aus wichtigem Grund ändern dürfen; so zum Beispiel dann, wenn alles andere zu unlösbaren Abrechnungsungerechtigkeiten führen würde. Allerdings handelt es sich hier um einen Fall, in dem der Mietvertrag einen bestimmten Umlageschlüssel ebenso nicht festlegte, wohl aber der Vermieter. Denn der Vertrag gestand dem Vermieter das Recht zug, den Schlüssel einseitig vorzugeben oder zu ändern. Der Vermieter hatte zuvor von diesem Recht Gebrauch gemacht, einen Schlüssel nach Wohneinheiten und Personen gewählt und erst danach auf eine flächenbezogene Abrechnung umgestellt.

Ein vertraglich vereinbarter oder einmal durch den Vermieter einseitig bestimmter Verteilungsschlüssel sei bindend, so das AG Hanau (ebenso: Beck OK MietR/Pfeifer, 41. Edition, Stand 1. September 2025, § 556 a BGB). Er könne grundsätzlich nur einvernehmlich mit Zustimmung des Mieters geändert werden (ebenso: BGH, Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05, BeckRS 2006, 8641 Rn. 9). Davon abweichend könne dem Vermieter nur ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisherigen Schlüssel unzumutbar sei und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspreche. Verwende der Vermieter aber den bisherigen Verteilungsschlüssel weiterhin bei einer anderen Abrechnungsposition ohne Erklärung, warum dessen Verwendung dort nicht unzumutbar sei, stehe ihm insgesamt kein Abänderungsrecht des Verteilungsschlüssels zu.

Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht. Denn es gab keinerlei vorherige Festlegungen des Verteilungsschlüssels - weder im Mietvertrag noch durch die Ausübung eines dem Vermieter vertraglich vorbehaltenen Rechts zu seiner Bestimmung oder zur Änderung.

Abschließender Hinweis:

Für verbrauchsabhängige Betriebskosten gilt § 556 a Abs. 2 BGB. Danach kann der Umlageschlüssel nachträglich durch Erklärung des Vermieters in Textform geändert werden. Er kann bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Verbrauchsunabhängige Betriebskosten sind mangels konkreter Vereinbarung nach dem Flächenmaßstab umzulegen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

In der Praxis bereitet der Umlagemaßstab „nach Personen“ immer wieder große Probleme. Denn Wohnungsbegehungen können (häufiger) im Abrechnungszeitraum wechseln. Folglich müsste der Vermieter Ein- und Auszüge Tag genau dokumentieren. Dies scheitert in der Praxis regelmäßig daran, dass man als Vermieter wechselnde Belegung nicht immer mitbekommt, insbesondere dann nicht, wenn Wohnraum eigenmächtig weiteren Personen mit überlassen wird. Hinzu kommt, dass auch häufigere Besucher den Personenschlüssel beeinflussen können. Schließlich wird ein „Säuglingszuschlag“ angenommen (AG Wuppertal, Urteil vom 1. Dezember 1986 – 94 C 225/86, DWW 1988, 282). Und Besucher sowie Familienzuwachs müssen nun beim Vermieter wirklich nicht angemeldet werden.

© Dr. Hans Reinold Horst

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