Kündigung, Fortsetzungsverlangen
& Ersatzwohnung: Was muss der Mieter akzeptieren?
 (ho)
Wohnungsmieter M erhält eine fristgerechte Kündigung. Dagegen
wehrt er sich und macht einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags
geltend (§ 574 ff BGB; Sozialklausel). Seine Begründung: Er
finde keine angemessene Ersatzwohnung. Nachdem M nicht auszieht, klagt
Vermieter V auf Räumung.
§ 574 Abs. 1 und 2 BGB bestimmen:
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen
und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn
die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine
Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht,
wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen
fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum
zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Daraus stellen sich zwei Fragen:
- Wann ist eine Ersatzwohnung „angemessen“?
- Und was sind „zumutbare Bedingungen“?
Mieter M hinterfragt die Angemessenheit des Wohnungsangebots und beruft
sich darauf, eine entsprechende Wohnung sei nicht zu finden. Was also
bedeutet „angemessen“?
Nach überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung muss
die Ersatzwohnung dabei grundsätzlich hinsichtlich Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage den bisherigen Lebensumständen
des Mieters entsprechen; gewisse Einschnitte sind dem Mieter jedoch zuzumuten,
eine vollständige Übereinstimmung ist nicht erforderlich (Hartmann,
in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Auflage 2026| BGB § 574 Rn.
33-37; BGH, Urt. v. 22.5.2019 – VIII ZR 180/18, NZM 2019, 518; BGH,
Urt. v. 11.12.2019 – VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276).
Dabei werden die Vergleichskriterien des Mietpreisrechts zur Bildung
der ortsüblichen Vergleichsmiete als eines Mieterhöhungsverlangens
für vergleichbaren Wohnraum herangezogen (§ 558 Abs. 2 BGB).
Zu den maßgeblichen Kriterien zählen insbesondere:
- Größe: Die Ersatzwohnung soll annähernd
der bisherigen Wohnfläche entsprechen, wobei dem Mieter gewisse
Abstriche zugemutet werden können, insbesondere wenn er bislang
überdurchschnittlich groß gewohnt hat.
- Art und Ausstattung: Die Ersatzwohnung soll dem
bisherigen Standard (z.B. Sanitär, Heizung, Strom, Wasser) entsprechen;
Mindeststandards menschenwürdigen Wohnens sind selbstverständlich
stets einzuhalten.
- Lage: Die Lage soll den bisherigen Lebensumständen
Rechnung tragen, insbesondere bei Verwurzelung im Quartier oder familiären
Bindungen; ansonsten ist das gesamte Gemeindegebiet einzubeziehen.
- Beschaffenheit/Alter: Auch die allgemeine Beschaffenheit
und das Alter der Wohnung sind zu berücksichtigen, wobei keine
exakte Gleichwertigkeit verlangt wird.
- Zur energetischen Beschaffenheit der Ersatzwohnung
äußern sich die maßgeblichen Kommentare und die Rechtsprechung
nicht ausdrücklich. Die energetische Qualität ist jedoch Teil
der allgemeinen „Beschaffenheit“ und „Ausstattung“
der Wohnung.
In der Literatur wird vertreten, dass der Mieter keine wesentliche Verschlechterung
seiner bisherigen Wohnverhältnisse hinnehmen muss; eine deutlich
schlechtere energetische Ausstattung (z.B. hohe Heizkosten, schlechte
Dämmung) kann daher im Einzelfall eine unzumutbare Verschlechterung
darstellen, wenn sie über das zumutbare Maß hinausgeht. Eine
vollständige Gleichwertigkeit in der energetischen Beschaffenheit
ist aber nicht erforderlich; gewisse Abstriche sind hinzunehmen, solange
Mindeststandards gewahrt bleiben (so z. B. Hartmann, in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 17. Auflage 2026| BGB § 574 Rn. 33-37; BGH, Urt. v.
22.5.2019 – VIII ZR 180/18, NZM 2019, 518; BGH, Urt. v. 11.12.2019
– VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276).
© Dr. Hans Reinold Horst
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