Nachbarrecht: Haftung für nachbarliches Ungemach durch eigenen Mieter?

(ho) V vermietet an M. Beide werden von Nachbar N gerichtlich in Regress genommen. Warum? M lagert in der Silvesternacht in dem mit gemieteten Carport Feuerwerkskörper auf einer Kunststoffmülltonne. Es kommt zu einem Brand, der auf das benachbarte Wohnhaus des N überschlägt. Die genaue Brandursache kann nicht ermittelt werden. N fordert Schadensersatz einschließlich Schmerzensgeld in Höhe von mindestens 40.000 Euro wegen einer erlittenen psychischen Erkrankung mit folgender Arbeitsunfähigkeit. Das LG weist die Klage ab. N geht in Berufung.

Auch die Berufung scheitert vor dem OLG Stuttgart (OLG Stuttgart, Urteil vom 22.12.2025 - 12 U 117/25; IMR 2026, 158). Denn die genaue Brandursache könne nicht nachgewiesen werden. Mangels erwiesener Pflichtverletzung entfalle deshalb eine Haftung des Immobilieneigentümers und Vermieters V aus unerlaubter Handlung (§ 830 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mangels erwiesener Störereigenschaft scheide auch ein Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog auf Entschädigung aus.
Zu den Voraussetzungen eines solchen nachbarlichen Ausgleichsanspruchs auf Entschädigung äußert sich das Gericht in seinen Leitsätzen 2, 3 und 5 wörtlich wie folgt:

„2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten (Rn. 53 der Entscheidungsgründe).
3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist (Rn. 71 der Entscheidungsgründe).
5. Der Anspruch aus (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden (Rn. 77).“

Im Ergebnis wird auch eine Haftung des Mieters M verneint, obwohl er die Feuerwerkskörper auf einer Kunststoffmülltonne draußen lagert. Denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Brand durch die Silvesterrakete eines Dritten verursacht worden sei, so das OLG Stuttgart. Deshalb lasse sich nicht aufklären, ob eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Mieters oder eines etwaigen Dritten zu dem Brand geführt habe (zur Abgrenzung siehe BGH, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16 –, juris, IMR 2018, 16 - Haftung des Grundstückseigentümers für einen Brandschaden auf dem Nachbargrundstück, den ein von ihm beauftragter Handwerker verursacht hat).

© Dr. Hans Reinold Horst

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