Betriebskosten: „Aus die Maus“

(ho) Die Betriebskostenabrechnungen für den Zeitraum 2017 und 2018 enden jeweils mit einer Nachforderung zulasten des Mieters. Mieter M zahlt nicht, Vermieter V klagt. M verteidigt sich mit dem Argument, mit den Abrechnungen verstoße V gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Denn er habe für eingestellte Betriebskostenarten keine Vergleichsangebote eingeholt. V weist erstmals in der Revisionsinstanz darauf hin, die Einwendungsfrist gegen die Betriebskosten sei abgelaufen; schon deshalb sei M mit seinem Einwand ausgeschlossen, ohne dass es auf nähere Erwägungen zur Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit ankomme.

Der BGH folgt der Auffassung des Vermieters. Auch die Einwendung, das Gebot der Wirtschaftlichkeit sei verletzt, unterliege dem Einwendungsausschluss, wonach der Mieter später als ein Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnungen damit ausgeschlossen sei (BGH, Urteil vom 20.05.2026- VIII ZR 6/24, IMR 2026, 264).
Er weist zur weiteren Sachaufklärung an die Berufungsinstanz zurück, da ein Vortrag des Vermieters dazu fehlt, wann die Betriebskostenabrechnungen zugegangen sind und wann der Mieter erstmalig seiner Einwendungen unter Verweis auf ein verletztes Wirtschaftlichkeitsgebot erhoben hat. Ohne diese Angaben sei die Prüfung, ob der Mieter seiner Einwendungen fristgerecht geltend gemacht habe oder ob ein Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB anzunehmen sei, nicht möglich.
Habe der Mieter nicht fristgerecht reagiert, so habe das Berufungsgericht zu prüfen, ob der Vermieter sich jetzt mit dem Hinweis auf den Einwendungsausschluss treuwidrig verhalte, weil er ihn erst im Berufungsverfahren geltend gemacht habe (BGH, Urteil vom 20.05.2026- VIII ZR 6/24, IMR 2026, 264). Die Einwendung muss sofort in der ersten Instanz erhoben werden, um den Vorwurf treuwidrigen Verhaltens nicht aufkommen zu lassen. Denn dem Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB komme eine Befriedungsfunktion zu (ebenso bereits: Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/15, IMR 2016, 269). Er gelte selbst für Kosten, die als Betriebskosten nicht umlagefähig seien.

Zum Wirtschaftlichkeitsgebot ist nachzutragen:

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht gebietet dem Vermieter, keine Leistungen im Bereich umlegbarer Betriebskosten zu überhöhten Preisen einzukaufen; er muss sich marktgerecht verhalten. Das bedeutet nicht, dass er immer das billigste Angebot an Leistungen nehmen muss; entscheidend sind neben dem Preis-Leistungsverhältnis die Qualität der Arbeit und die Verlässlichkeit des beauftragten Anbieters, bzw. entsprechende Erfahrungen aus der Vergangenheit.

Der BGH verlangt zur Wahrung des Gebots der Wirtschaftlichkeit allerdings keine Vergleichsangebote, mit denen sich der Vermieter eine Marktübersicht verschaffen kann. Die unterlassene Einholung von Vergleichsangeboten führt also nicht schon von selbst zur Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Erst wenn feststeht, dass der Vermieter Leistungen zu nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preisen beauftragt oder bezogen hat, ist die Frage entscheidend, ob er sich durch eingeholte Vergleichsangebote eine bessere Marktübersicht hätte verschaffen können. Ist die Frage zu bejahen, kann er sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht von der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht entlasten. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen verletzter vertraglicher Nebenpflicht durch den Vermieter ist dann gegeben, gerichtet auf Freistellung von den überhöht angefallenen Betriebskosten. Schon mit Urteil vom 5.10.2022 betont der BGH, den Vermieter treffe eine vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen mit Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten (BGH, Urteil vom 5.10.2022 - VIII ZR 117/21, IMRRS 2022, 1441 Rn. 36).

© Dr. Hans Reinold Horst

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