Gewerbliche Wärmelieferung: Kostenneutralität im Vergleich „zu vorher“ auch bei Selbstversorgung des Mieters (Direktlieferungsvertrag)?

(ho) Im vermieteten Mehrfamilienhaus betreiben die Mieter Einzelöfen auf eigene Kosten, um ihre Wohnungen zu wärmen. Vermieter V stellt auf „die eigenständige gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten“ (Contracting) um. Die damit verbundenen gestiegenen Kosten möchte V in seine Betriebskostenabrechnung einstellen. Das erlaubt das Gesetz nicht, sondern setzt voraus, dass die Contractingkosten die vor der Umstellung angefallenen Heizkosten nicht übersteigen (Kostenneutralität nach § 556 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB). V bucht die Contractingkosten dennoch in seine Betriebskostenabrechnungen mit ein. Die Mieter wehren sich.

Der BGH erlaubt das Vorgehen von V; die erhöhten Heizungskosten seien von den Mietern zu tragen (BGH, Urteile jeweils vom 20.5.2026 - VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25, jeweils IMR 2026, 310). Das Gebot der Kostenneutralität in § 556 c Abs. 1 Satz 1 BGB stehe dem Abrechnungsprocedere des V nicht entgegen; denn die Vorschrift sei auf den vorliegenden Fall der Umstellung von einer Selbstversorgung auf Wärmecontracting nicht anwendbar, weder unmittelbar noch analog.

§ 556 c BGB erfordere zunächst, dass zum Zeitpunkt der Umstellung ein Mietvertrag existiert, nach dem die Mieter die Heizkosten als Betriebskosten zu tragen hätten. Der Fall liege hier anders, weil den Mietern die Heizkosten nicht aufgrund einer Umlagevereinbarung anheimfielen; sie zahlten nicht an den Vermieter, sondern direkt an den Energieversorger.

Fehle es an einer ausdrücklichen Betriebskostenumlagevereinbarung im Vertrag selbst, so könnte gleichwohl im Nachhinein eine solche Umlagevereinbarung dadurch entstanden sein, dass der Vermieter eine Änderung der Betriebskosten angekündigt habe, daraufhin eine entsprechende Abrechnung erteilt habe, und der Mieter einen sich ergebenden Abrechnungssaldo beglichen habe. Gleich stehe der Fall, in dem der Mieter eine daraufhin ergangene Erhöhung der Vorauszahlung akzeptiert habe. Die bloße Abrechnung bisher nicht angefallener Betriebskosten genüge aber für diese Annahme nicht. Denn dann sei nicht auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen des Mieters auf der Grundlage eines passenden Erklärungsbewusstseins zu schließen.
Von dieser letzten Variante geht der BGH aus und zieht daraus den folgenrichtigen Schluss, der Mieter habe die Wärmekosten insgesamt nicht als Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB auf der Basis einer Umlagevereinbarung zu tragen.

Als Basis einer analogen Anwendung fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz, so der BGH. Eine solche Regelungslücke sei aber Voraussetzung für jede analoge Gesetzesanwendung. Davon sei auszugehen, wenn den Zusammenhängen zu entnehmen sei, dass der Gesetzgeber im analogen Sinne geregelt hätte, wenn er die Regelungslücke als solche erkannt hätte. Diese Erkenntnis sei aus dem Gesetzeswortlaut (der konkret zu entscheidende Fall sei dort nicht erfasst), dem Gesetzeszweck (der über den Gesetzeswortlaut hinaus den zu entscheidenden Fall inkludiert), der Gesetzessystematik (Schluss aus dem Regelungszusammenhang einzelner Vorschriften), und der Gesetzeshistorie zu entnehmen. Den Gesetzesmaterialien sei hier aber nicht zu entnehmen, dass über den Fall einer Heizkostenbelastung als Betriebskosten hinaus auch ein Selbstversorgermodell in den Anwendungsbereich von § 556 c Abs. 1 Satz 1 BGB fallen sollte.

© Dr. Hans Reinold Horst

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